来源：云南房网 作者：小李 发布时间：2020-10-20 16:27:25 浏览：999次

原标题：昆明新房、2手“学区房”房价持续五月破1.5万

　　“金九银十”不仅是房地产企业每年最关注的时间段，也是市民关注的话题。一个多月以来，很多人注意到了昆明新房与二手房的交易状况——二手房市场持续低迷，在平台上挂售的二手住宅长时间无人问津很常见;而新房市场持续看好，不少项目并不愁卖。这是什么原因呢?

　　二手房交易繁杂房产中介更“注重”新房子

　　伴随着新冠疫情的不良影响逐渐消失，楼市活跃更进一步提高。诸葛找房数据信息研究中心公布的《9月100城二手个人住房市場房价月报》表明，2020年九月份，100个核心城市的二手个人住房市場房价为15334元平米，环比增长上升0.05%，上涨幅度收窄0.12个百分点，持续4个月收窄。

　　当中，西北城市环比增长上涨幅度居前，为0.43%，环比增长上升1.79%，上涨幅度收窄0.03个百分点;而昆明二手个人住房市場房价为14488元平米。

　　三季度，毕业季的租赁需求开始集中释放。数据显示，全国重点18城的租赁成交量环比第二季度上涨26%，在8月达到峰值，租金价格环比二季度上涨1%。三季度的租赁市场表现基本符合往年的规律，意味着房屋租赁市场已经回归常态化。

　　虽然全国二手房市场回暖，但昆明的二手房市场相比新房来说，还是偏冷。尊园地产一工中介人员介绍，从2018年开始，营销的着重点己经逐渐移到新房子区域了。“二手房源一直以来不是太好卖，购买二手房的人都看到过许多套房屋，对地理位置、小区环境和价位的需要相对比较严苛，成交难度系数相对比较大;并且对房产中介而言，返佣都还没新房子高。因此大伙儿更乐意做新房子市場。”

　　新亚地产一中介也表示，二手房交易过程繁琐，税费高，成交周期经常在5个月以上。“现在房东卖二手房，很多都是把房子一边挂售，一边挂租，有些房子挂几年都很难卖出去。我之前带过一个客户，带她看了五六套二手房，终于选到喜欢的房子了，又因为房东和客户谈价谈不拢，最终也没有成交。”她表示，影响二手房成交的因素很多，导致中介不太喜欢带客户看二手房。

　　带学区的二手房源仍然很受欢迎

　　并不是全部的二手个人住房都不受市場青睐。有“学区”加持的老小区个人住房依然很受欢迎。

　　媒体人查看到，二零一八年九月份，58同城公布了一整套29平米，带明通小区昆十中本部学位的1室1厅个人住房，市场价为95万元，计算下来房价约为32759元平米。根据58同城的寄售信息内容能够看见，这幢建盖于1993年的老住宅尽管价位较高，但最后成功成交。

　　2015年，昆明市民李女士考虑孩子上学问题，购买了月牙潭小区一套80多平方米的住宅，带有师专附小学位，购买均价为11000元平方米。而13日记者在安居客上查询到一套同区位同面积的住宅，售价已达240万元，均价为30000元平方米。5年时间，价格已是之前的近3倍。

　　新房市场供大于求 去化周期增长

　　据昆明锐理发布的《2020年9月昆明房地产市场研究报告》显示，9月昆明楼市成交套数9754套，环比上涨6.6%，成交面积105.52万方，环比上涨9.7%，成交金额153.51亿元，环比上涨8.0%，成交均价14548元平方米，环比下降1.5%。

　　截至9月30日，昆明商品房库存2256.45万平方米，按近一年销售面积1040.10万平方米计算，还需2.17年才能实现去化，周期较上月略有延长。

　　9月，昆明南市区供应量最多，为82.32万平方米;成交量也最高，为41.70万平方米。

　　“金九银十”期间，昆明各大售楼部活动众多，不少房企都在打折促销，9月市场成交量较8月有大幅度上涨，均价则有所下降。总体来说，昆明楼市连续多月供大于求，存量上涨，去化周期延长。

　　近期都是哪些人在买房呢?据某项目的置业顾问表示，近几年来，来自云南各州市的客户在昆明购买住宅占比逐年增加，是今年上半年的购买主力之一;下半年以来购买主力又增加了省外投资客，尤其是文旅项目，深受省外投资客青睐。“昆明新房好卖，房价持续上涨，这是事实。但有一个现象，昆明的别墅和文旅项目购买主力大多还是外省客户，导致项目交房后小区入住率不高，空房率增加。”

　　为什么空房率会增加呢?该置业顾问解释：“外省客户来到昆明购买房产，养老的只占一部分，更多的是为了投资。但昆明的文旅和别墅项目大多都在限售范围内，外省客户购买之后还要等一段时间才能转手;加上昆明二手房市场相对不热，也是造成空房率增加的原因。”

　　专业人士见解：昆明新房的需求或会分流二手房市场

　　专门针对昆明的一手房和二手房市场现况，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄分析表述，近两年来昆明二手房市場一直以来不太景气，首先在市場大环境下现行政策调控日趋严格，行业早已结束髙速發展時期;此外，新房市場活跃性相应程度上分流了二手房市场的需求，伴随着二手房库存量慢慢积累，供需不平衡加剧。

　　新楼盘价格不断上涨，二手房市场慢慢不景气。在昆明，新房变得越来越受到欢迎，而二手房多数为老旧小区，定居体验差，升值空间比较有限。新房的热门一定程度上会分流二手房市场的需求。

　　可是，一般情况下，二手房市场能更真實地体现房产市场的需求。昆明市现阶段新房市場相对比较活跃，項目总数多，挑选範圍也更广，再加上地铁路线渐渐逐步完善，新房市場更备受年轻群体的喜爱，且升值空間大，投資群体占相对比较高。

　　做为以旅游业发展为主导的都市，昆明市的买房者差不多其中一部分来自于外省，伴随着肺炎疫情后昆明市旅游业发展的恢复正常及其地铁路线的逐步完善，将来昆明楼市总体稳步发展，预估量价将保持稳步增长的趋势。