来源：二手房流程 作者：小赵 发布时间：2020-10-19 17:27:10 浏览：1125次

原标题：买二手房流程如何规避风险，买二手房流程是什么？

　　二手房买卖流程指的是房屋产权人按照买卖交易、互相交换或是别的合理合法方式方法将已获得《房子所有权证》的房子转至给其他人的全过程。二手房买卖又被称为存量房买卖交易，是买方按照交付购房款，卖方将房子交付给买家，并申请办理产权过户登记的全过程。二手房买卖办理流程：购房资格核查(住宅类)——网签合同——地税局部门核定房产契税——房屋发证服务大厅申请办理房子所有权证。

　　二手房买卖以下流程要详细了解明白

　　1、详细了解房子具体情况。买方详细了解房子总体现状以及产权年限情况，需求卖方出示合理合法的有效证件，包含房屋产权证书、身份证证件以及其它有效证件。

　　2、查档：交易双方持房产证原件或按揭贷款合同协议原价到档案大厦国土部门查房档案资料。

　　3、签订合同：如卖方出示的房子合理合法，能够 买卖交易，买方能够 交纳购房定金(但并不是商品房买卖的必须经过的程序流程)。交易双方按照商议，对房子地处具体位置、产权年限情况及成交价格、房子交付时间、房子交付、产权年限申请办理等协商一致意见和建议后，甲乙双方签订合同最少一式三份的房产买卖合同协议。

　　4、申请办理产权过户。交易双方一同向房产交易管理部门提交申请，管理部门要检查相关有效证件，审核产权年限，对满足上市条件的房子准许申请办理产权过户办理手续。假如存有无产权年限或一部分产权年限未获得别的产权年限共有人书面允许的具体情况，则拒绝接受申请办理。

　　5、立契。房产交易管理部门审核批准后，买卖交易甲乙双方才可以申请办理立契办理手续。

　　6、交纳税费。税费的构成较为复杂，要按照买卖交易房子的性质而定。例如房改房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不同的。

　　7、申请办理产权年限转至产权过户办理手续。买卖交易甲乙双方在房产交易管理部门申请办理完产权年限变更登记后，买方凭领到房子所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

　　8、买方付清全部购房款领到房子所有权证，卖方交付房子并付清物业管理费。

　　二手房买卖最新政策及比较常见逃税手段

　　二零一三年二手房买卖最新政策关键有二手房交易中的个人所得税由买卖交易总金额的1%調整为按差值20%征缴和二手房20%个人所得税不可转嫁给购房者。

　　二零一三年3月1日晚上，国五条细则真正落地，在其中对二手房事项的明文规定为：对出售自己的房子按照规定应征缴的个人所得税，按照税收征管、房子登记等历史信息内容能核查房子固定资产原值的，应依规依法严格按转让所得的20%计税。20%个人所得税一旦公布就引起房市探讨新高潮，许多购房者提出质疑这一个税费会增加购买二手房的成本费用，因为在目前的二手房交易全过程中，绝大多数税费是由买方来担负的。紧接着国家住建部领导人员表示二手房20%个人所得税不可转嫁给购房者。

　　二手房买卖逃税手段

　　假离婚买房是国五条细则颁布以后房市传的最受欢迎的逃税方法之一。按照明文规定，对自己出让自购5年以上的，而且是家中惟一生活用房取得的收入，免交个税。通常情况下，家庭成员关系指的是配偶关系，换句话说，夫妇两方的第二套个人住房在出让时要交纳个税。许许多多夫妇便借助假离婚的形式进行逃税。

　　二手房合同价格远低于实际上价格：做低合同价，能避就避。“做低合同价”是二手房市场交易双方最比较常见的逃税方法。

　　刻意降低交易价格：二手房买卖两方刻意降低房子实际上成交价格，欲做到少缴税的目地。针对“刻意降低销售价”的方法，首位，其违犯税收政策，政府部门对于此事违规操作也将要加强监管力度，风险性比较大，其次，从购房者方向来说，当此房屋再一次出售时，优先做低的“购买价”将拉大二手房买卖差值，反倒再一次增加出售成本，因小失大。

　　协议推迟申请办理产权更改：这类逃税方法看起来有理有益，但其身后却隱藏着极大的法律纠纷，一不注意，就会有可能让二手房买卖两方落下1个“贪小便宜吃大亏”的结局。假赠送方法

　　假赠送真买卖交易，弄虚作假：在最新政策颁发后，许多小区业主借助“假赠送”偷逃个税和营业税等。这也是二手房买卖两方为做到“逃税”目地，本无亲朋好友关系，私下直接交易后，却以此为名經過公证处公证将房屋进行“赠送”。

　　二手房交易比较常见圈套，买卖交易要注意什么？

　　二手房市场龙蛇混杂，尤其是在现行政策尚未清晰的情况下不论是买房子還是卖房都必须多一个心眼，二手房交易过程中，比较常见购房圈套必须了解清楚。在二手房买卖过车中，买方和卖方各必须特别注意哪些呢？

　　二手房交易比较常见购房圈套

　　阴阳合同圈套：“阴阳合同”指的是除此之外签定1份实际上成交价的合同协议以外，再签1个小于实际上成交价的假合同，将假合同充当纳税申报的依据，以做到减少纳税的目地。签订房屋买卖合同协议理应自觉遵守国家政策法规相关明文规定，按照市场交易规则进行。

　　卖房者并不是户主自己：二手房交易中，不仅仅有“假户主”，也有假房产证、假信息内容等。二手房交易中，经常会出现房产证上的名字与卖房人并不是同一个人的情况，为此购房者交出去了订金并与卖房人签了合同协议，假如买卖交易生变，讨要订金也是耗时费力的事。

　　中介合同有圈套：绝大多数二手房基本都是借助房产中介来成交的，为了更好地迅速达到买卖协议好获取中介费，一部分不法房产中介常常在合同协议上耍小聪明，迷惑交易双方。交易双方在签合同时，最好是把和房产中介相关的合同条款写进合同协议中，与此同时还需要特别注意合同协议中隱藏的圈套。

　　房产中介扮买主吃价格差：一部分房产中介经纪人在找到价格较低的房源时，往往还不断向房主压价，假如房主急卖，真得答应了这一个较低价格，店内别的经纪人便会扮成买房人与房主签订合同。随后通过委托公证等方式，再一次抬价将房子出售，赚到差价

　　购房合约陷阱：买家在签订合同时，一定要检查合同协议上是否有不公平公正合同条款，如果看到马上当面直接明确指出，检查清晰前不可以签字。此外，像卢先生遭遇到的情况，在沒有甲乙双方签字盖章的情况下，合同协议上的涂改是无效的，如果房东拒不履行合同协议承诺的款项，卢先生可以申请法律程序。

　　二手房买卖全过程中卖房者怎样合理规避风险

　　第一选择知名品牌中介公司，第二、交钥匙要小心谨慎，第三、不可以随便提早交房子，第四、合同协议小细节要讲清楚，第五、私下直接交易要看清楚。

　　二手房买卖全过程中买方必须特别注意的事宜

　　第一核查房主真實的身份，第二、附屬设施最好是在合同协议中约定，第三、维修基金要还清，第四、户口迁出要慎约時间和责任，第五、前期费用要还清，第六、房款分2次付款最安全可靠，第七、承诺合同违约偿还時间。