来源：云南房产知乎 作者：老王侃房 发布时间：2019-03-08 15:51:42 浏览：1589次

原标题：宜居养老云南好还是海南好？云南和海南养老各有优缺点

　　宜居养老云南好还是海南好？云南和海南养老各有优缺点，但是我跟偏向云南，云南冬无严寒，夏无酷暑，阳关是纯净的，年均温16度，鲜花常开，全年空气质量优良率达98.9%，全国第一的避暑城市，第三的避寒城市。那

　　对于这个问题我老王侃房主要分析三个方面，内容有点长，大家耐心看完，你会有收获的

　　一、未来20年才是楼市的黄金时期

　　过去的20年里，随着改革开放大潮的奔涌，大量农村、乡镇人员离开家乡，涌入大城市寻找发展机会。在这20年里，中国的农村人口大减，农村消失过半，即使现在统计到的现有的农村、乡村人口数量实际上也是大有出入的，大部分年轻人大部分时间都生活在城市里，除了缺少一张户口本以及过年回家几天，他们已经跟市民没有任何区别。

　　过去20年的房价快速上涨，除了货币贬值的原因之外，人口也是决定性因素。如果说货币贬值的幅度跟全国平均房价上涨的幅度一样，那么人口就是决定着哪个城市涨的快，哪个城市涨的慢的重要因素。

　　官方的数字是，到目前为止农村已经消失过半，但是实际情况远要比这个数字严重的多，如果一个村里面剩下的都是60岁以上的老人，那么已经基本可以宣布这个村即将消失了。不止是农村，许多偏远一些的乡镇都已经没有多少青壮年和孩子，不止农村小学，乡镇小学也在不断萎缩，导致许多县城教育资源不够，中小学超大班情况比比皆是。

　　从现在的情况来看，农村、乡镇向一二线城市大量输送人口的时间已经过去，一二线城市很难再从农村、乡镇补充人口。此外，还有一个已经讨论了十多年的问题，那就是人口老龄化的问题，一二线城市的人口老龄化问题也越来越严重。这两个问题让很多人对楼市悲观，认为未来10年，中国的一二线城市处于老龄化严重、青壮年劳动人口难以补充，房价降难以持续上涨甚至下跌。所以有人就提出了楼市的“黄金十年”已经成为了过去式，未来的十年是楼市的白银时代。

　　在我看来，未来20年，才是中国楼市的黄金时代，过去的20年才是白银时代。

　　1、一二线城市的吸引力并未下降

　　农村、乡镇年轻人之所以离家千里到大城市去打拼，最重要的目的就是为了赚钱，哪里能赚到钱就去哪里。一二线城市有着比三四线城市、小县城更多的就业机会，更高的劳动待遇，所以更多人愿意往一二线城市里跑。

　　在过去的一二十年里，一二线城市发展的越来越好，产业也发展的越来越好，也就是说，一二线城相对三四线城市总是要更好赚钱。

　　现在各二线城市想尽一切办法(比如免限购)来吸引人才，不过这所谓的人才的标志是，大专以上文凭，或者中专文凭+中级职称，与其说吸引人才，倒不如说吸引人口。二线城市吸引人口，目的不是跟三四线竞争，而是要跟同等二线城市竞争，分出个一二三来，以后还是要有一些二线城市挤入一线城市或者准一线城市的。

　　过去二十年，一二线城市吸引了大量人口进入，未来二十年，一二线城市还是会吸引大量人口，因为他们的吸引力并没有改变。有所改变的是，以前吸引了大量从农村、乡镇走出来的年轻人，未来则是会吸引更多的县城、三四线城市的人口。

　　只要一二线城市的竞争力没有改变，它们的吸引力就不会改变，未来二十年一二线城市房价的上涨趋势也就不会改变。

　　2、城市群发展是必然的趋势

　　有人很担心，一线城市也好，二线城市也好，管辖的土地就这么大，比如北京，已经不能再扩展了，不仅不能扩展，而且还要转移产业和人口。

　　我们说到北京、上海、深圳的房产的时候，一般还会去研究一下环京、环沪、环深。当一个城市产业做大了，不堪人口重负的时候，这个城市就会出现产业溢出的情况。东莞就是一个非常明显的例子，深圳的大力发展直接带动了东莞这个小弟的发展，近些年越来越多资金进入东莞，东莞享受到了深圳产业溢出的好处。

　　当一个大城市发展越成熟，它的溢出效应就会越明显。未来，不仅北京、上海、深圳会有这种溢出，其它的二线城市也将向外溢出，形成以一二线城市为中心的一个个城市群。这些城市群的形成不仅需要产业和资金，还需要掠夺大量的人口，这些人口，就来自那些偏远的乡村、县城和三四线小城市。

　　所以接下来的发展是，一二线城市趋势不变，三四线城市、县城等等，就看你能不能背靠大城市了，背靠大城市的，会是未来20年的最大受益者，远离大城市的，那就只能被淘汰了。现在是部分农村消失了，未来会有乡镇消失，会出现空心县城甚至是空心城市。

　　3、老龄化是新的投资机会

　　未来20年，40岁以上人群将步入老年人行业，再加上生育率日益下降，未来20年人口老龄化确实面临非常严峻的挑战。

　　人口老龄化不仅会增加年轻人的负担，同时也会给社会经济造成影响，说白了就是干活赚钱的人在减少，创造社会财富的人在减少，而纯消费的人群在增加。

　　随着城市环境污染越来越严重，不论是看得见的雾霾还是看不见的其它污染，对老年人的健康都是巨大的威胁。对于年轻人来说，不论污染多严重，必须得去大城市奋斗，拿命换钱，但是对于老年人来说，他们不再需要大型的商业广场，不再需要优秀的中小学，不再需要赚钱的机会。对于老年人来说，有一群一起跳广场舞、下棋、钓鱼的老人为伴才是最重要的。所以越来越多的老人正在逃离北上广，逃离一二线城市，逃离污染和雾霾，到自然环境更好、生活更悠闲的地方去，一方面是为了健康，另一方面是为了远离拥堵的城市。

　　大城市对老年人唯一的吸引力就仅仅是那里的医疗资源。在现有的生活水平下，一二线城市多数老年人拥有逃离雾霾，到更适合养老的地方去的能力和资本。随着越来越多的人从青壮年变成老年人，也会有越来越多的人从一二线城市离开，到更适合养老的地方去。

　　不用去担心一二线城市因为老年人的离开导致人口减少，因为会有更多的年轻人去寻梦，去打拼。

　　除了一二线城市对三四线城市吸血，使得一二线城市未来楼市走势不变的情况之外，老年人流入的地方，也会是未来投资的重要方向，而这个机会才刚刚开始，回报或许不会比过去二十年投资一二线城市的差。

　　所以说，未来20年，还是楼市的黄金时代，没有变化，只是没有大城市依靠的小城市、小县城将慢慢失去吸引力，未来一二线城市以及适合养老的城市将会是楼市投资的大方向。

　　二、未来20年，人口红利属于养老地产

　　由于农村人口向城镇的转移导致农村正在快速消失，而这种消失的趋势不会改变，未来20年，中国大部分农村都将消失，只会剩下一小部分，紧邻大城市的周边乡村，或者已经融入城市里面远郊农村。振兴乡村，不是振兴全部，而是振兴这一部分。

　　一方面是农村大量消失，导致前面20年大量农村人口流入城市的人口红利逐渐消失，另一方面则是全国性的越来越严重的人口老龄化，所以很多人对未来20年的楼市非常悲观，认为一二线城市房价已经过高，在失去人口红利和人口老龄化两面夹击之下难以为继，甚至连万科都觉得房地产的黄金时代已经过去，接下来的是白银时代。

　　实际上，已经获得大部分人认同的观点之一是：房价上涨的根本原因是货币的贬值。

　　过去20年，货币增发了多少我不想去统计，但是我想大家应该还能记得住的是，20年前的工资只有几百块，现在随便哪个地方的最低工资标准都几千块了，2017年北京平均工资都快1万块了(官方统计)。

　　老师告诉我们，科技的发展提高了生产力，降低了生产成本，是可以降低物价的。但是20年前2毛钱的包子现在也要1.5元了。货币增发的速度远超生产力提升的速度。按照这个速度下去，一个包子迟早要涨到10块钱1个的。

　　货币增发，物价飞涨，房子作为可投资产品，价格自然要上涨的比包子更快。但是房子又不是个普通标准商品，它的价格因素可以有很多，非常复杂，但是也可以非常简单。

　　北京的包子或许会比哈尔滨的贵一些，但是顶多就是北京卖1块5，哈尔滨卖1块钱而已，但是北京的房价是好多好多倍了。如果再看农村，许多农村白送都不会有人去住。

　　为什么北京上海深圳的房价那么贵，但是农村的房子却没人要?

　　我们可能会分析出很多原因，比如一线城市有更多的工作机会，更好的教育条件，更好的医疗条件，更多的灯红酒绿。

　　我总结了多年投资经验，得出了房价的5大支柱：交通、教育、医疗、产业、商业。用通俗的话来说就是，那些离高铁站、火车站更近，有更多更好的学校、医院，有更多工作机会、发展机会，有更便利的生活条件的地方，房价就会高。

　　在不断研究各项政策，挖掘那些目前5大支柱尚未完善，但是未来不久之后会快速完善的地方，这些地方因为现在缺少5大支柱所以价格很低，价值被低估，而未来在这5大支柱完善之后，价格就会快速上涨，给投资者带来丰厚的收益。这就是我所说的价值洼地。

　　实际上，归根结底，房价最根本的支撑点是人口。有更多更好的学校、医院、创业就业机会、享受娱乐设施等等，最终的结果都是吸引了更多的人口加入，人口基数庞大了，物价、房租、房价都会涨的比其它地方快。

　　也就是说，一线城市之所以在过去的20年里涨的比别的地方快，是因为一线城市流入了更多的人口。

　　所以，如果再简单一点说，那么投资房产，就是要投资未来人口流入更多的地方。

　　那么，问题来了，一二线城市的人口红利真的消失了吗?实际上，未来20年，一二线城市的人口红利将持续，并且不会受到老龄化的影响。

　　过去的20年，农村和乡镇庞大的人口向城市输出，这些人口并不是单一地流入到一线、二线城市，三四线甚至县城都获得了巨大的人口红利。这是因为不论是一二线城市还是三四线城市，或者是县城，都要比农村更好生存，更好发展。但是随着城市化的进一步推进，城市的进一步发展，交通的进一步完善，未来会有更多的人从县城、三四线城市向一二线城市转移，就像农村向县城、三四线城市转移是一样的，一二线城市会比三四线城市更有吸引力，更有发展前景。

　　也就是说，未来20年，一二线城市的吸引力不会变，它们将会继续大量吸引人口进入，不同的是，以前是农村、乡村向一二线城市输入人口，未来将是由三四线城市向一二线城市输入人口。远离一二线城市的县城未来20年的命运，就会像今天的农村、乡镇一样，面临人口流失的困扰，所以现在县城的房子、商铺，除非自用，已经没有太多的投资价值了。

　　至于讨论了十多年的人口老龄化问题，恰恰是未来20年的新投资机会。

　　一线城市的医疗、教育、交通、产业、商业等等，对年轻人来说是巨大的吸引力，但是对于老年人来说，除了医疗之外，其它东西都是可有可无的，但是一二线城市严重的空气、水质污染严重威胁着老年人的健康。年轻人为了发展逼不得已呼吸着被污染的空气，喝着被污染的水，但是老年人已经没有必要非得留在一线城市了。

　　离开一二线城市，去更适合养老的地方生活是未来老年人必然的选择。

　　三、海南全域限购，下一个风口是云南

　　紧挨海南的云南，也有着类似的旅游资源和优越的地理环境。但是因为有海南在前，云南一直显得比较边缘化，云南的房产市场多年来呈现出供过于求的现象。在如今海南限购的情况下，云南能否替代海南成为旅居置业的第一优选呢?

　　1、气候条件

　　投资旅游地产，无论是在哪里，气候无疑是第一选择条件。

　　云南全省平均气温，最热月(七月)均温在19°C~22°C之间，最冷月(一月)均温在6°C~8°C以上，年温差基本保持在10°C~12°C左右，气温常年保持在23℃左右，四季如春，冬暖夏凉。

　　以北京为例：北京市区的负氧离子平均含量每立方厘米仅有400个;而被称为“天然大氧吧”的腾冲，负氧离子平均含量每立方厘米最低3827个，最高达38000多个。粗略一算，负氧离子含量相差10倍，“你在北方吸雾霾，我在云南深呼吸”这话一点也不夸张。

　　如今，夏天已至，年均气温16℃的云南生活有多安逸，就是如此低调，不用多说。

　　2、交通条件

　　在交通方面，云南的发展确实要比海南缓慢些。受地势因素影响，云南的高速公路、高铁等在全国的排名都稍显落后，不过这些问题都在逐步解决中。

　　但是云南的地理位置也是独特的，处于古代南方丝绸之路要道，拥有面向三“亚”、肩挑两“洋”的独特区位优势，是“一带一路”建设中的重要省份，作为连接交汇支点上的云南，正逐步成为中国面向南亚、东南亚的辐射中心，发展愿景更是让人充满期待。

　　航空方面 昆明国际机场4198万人次吞吐量排名中国第五。云南有昆明、丽江、西双版纳，芒市，大理5个旅客人次吞吐量百万级以上的机场，位居全国第一。

　　昆明是亚洲5小时航空圈中心，2小时航程可以到达曼谷、万象、清迈、河内等东南亚地区，5小时航程基本可以覆盖整个东南亚、南亚、东亚地区。

　　铁路方面 去年沪昆高铁、云桂高铁开通，从昆明到北京、上海只需10小时，到南昌8小时，到杭州6小时，到长沙4小时，到贵阳2小时……

　　今年云南城际交通有好几个地区要开通，大理的高铁开通后，从昆明到大理就2个小时。通过昆明辐射到玉溪、曲靖、楚雄滇中城市群，在一小时经济圈范围之内。

　　玉磨铁路是泛亚铁路中线的重要组成部分，是云南省乃至中国通向老挝、缅甸、泰国、马来西亚、新加坡的重要国际大通道的连接线。

　　西双版纳作为其中一个站点，又与老挝、缅甸山水相连，与泰国、越南近邻，因此必定会享受到高铁红利。

　　公路方面 云南力争2020年畅通“七出省五出境”通道，实现与四川、贵州、广西、重庆高速公路快速连接，推进连接周边国家高速公路和国家级、省级口岸高等级公路建设，规划建设沿边高等级公路，形成20个出省通道，5个出境通道。

　　3、工资和房价

　　在业内人士普遍认为云南的旅居地产还处于价值洼地的时候，昆明、西双版纳，腾冲、大理、丽江等地都成为地产新宠，各大地产商在这些地方广泛布局抢地。

　　来看下这些地方的工资水平和目前房价，是不是更加坚定旅居云南的信心。

　　（1）、昆明二手房平均房价11028元/m²

　　（2）、西双版纳二手房平均房价9003元/m²

　　（3）、大理二手房平均房价11233元/m²

　　（4）、丽江二手房平均房价6108元/m²

　　从以上四个城市对比来看，丽江工资水平是排在前列的，房价也是四个城市中最低的，大理的工资水平是四个城市最低但是房价却是最高的，选择在这两个城市长期居住的，可参考工资水平，考虑旅居的，只冲着美丽的环境就对了;省会昆明的工资水平和房价都处于不高不低中等水平，西双版纳处于云南的最南端，属于无可代替的板块，工资和房价处于这个水平也能够理解。

　　4、上面所列的四个城市，不管哪个城市买房都有选择的理由和要注意的买房事宜，简单地说下小编的建议：

　　1、昆明的房价价格相对较低，5月份的房价才刚刚破万，即使这样，昆明的房价水平位列全国一二线城市倒数前三;从居家度假的角度来说，在整个云南，昆明的配套是最完善的;昆明不限购，有不少楼盘首付最低可做到20%;

　　2、相比于昆明，关注旅游生态地产的购房者似乎更加青睐西双版纳这种具有民族特色的城市;可以期待“一带一路”政策，未来对这座桥头堡的城市会有提升;西双版纳有些小开发商的盘，简直LOW到爆，买房前一定要看实景、看实景、看实景;

　　3、大理的苍山洱海是这座城市卖座的唯一且绝对理由，特别是洱海，围绕洱海建造的不管是洋房还是别墅畅销至极;当然跟一线城市的建筑是没得比，只管享受自然环境就好;大理多山，有些细节开发商做得不够，坡度太陡，对于上了点年纪的人来说，有点吃力;另外一点，很多项目只建房，不讲配套，别抱太大希望;

　　4、丽江的住宅项目大多是集中在中高端，数量不多，但都是拿得出手的产品;雪山高原旅游景观的特质，以及开发限制，注定了丽江只能是少数人的狂欢;不考虑作为第一居所的话，先到先得。

　　云南，作为全国唯一不限购不限贷的投资热土，稀缺价值不言而喻。

　　且近年来，入滇的房企呈爆发式增长，碧桂园、融创、雅居乐、金科、恒隆等房企纷纷落地昆明，这些房企大鳄的进驻扎营、攻城掠地，让云南楼市热度持续飙升，让云南市场格局重塑，也让云南旅游地产再次重现全国视野……

　　最后，关于西双版纳我给大家的结论是：因为气候买来旅居养老居住没问题，但是仅仅是投资，或者你带着较大的回报收益预期，那就算了，空间会比较有限。